หลังจาก ครม.มีมติเมื่อ 18 ม.ค.2565 ให้บุคคลต่างด้าว 4 กลุ่มศักยภาพสูงเข้ามาพักอาศัยในไทยได้ในเป็นกรณีพิเศษ เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติ ที่มีฐานะทางเศรษฐกิจสูงหรือมีความรู้ เข้ามาพำนักหรือทำงานในไทยระยะยาว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน จากนั้นมาตรการนี้ได้ถูกพูดถึงอยู่พอควร บางคนวิพากษ์วิจารณ์พร้อมคัดค้าน อ้างว่า จะเป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติมาแย่งที่อยู่อาศัยคนไทย

ต่อมายังเกิดกรณีกระทรวงมหาดไทยทำการร่างกฎกระทรวง เพื่อออกมาตรการให้คนต่างชาติครอบครองบ้านพักพร้อมที่ดินได้ไม่เกิน 1ไร่ แลกกับการที่ชาวต่างชาติต้องนำเงินมาลงทุนในไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาท เป็นเวลา 3 ปี ทำให้เกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์หนักเข้าไปอีก บางกรณีถึงขั้นกล่าวหาว่าเป็นการขายชาติ แม้ผู้เกี่ยวข้องได้ชี้แจงแล้วว่า เป็นการดำเนินการตามกฎหมายเก่าที่มีบังคับใช้มานานกว่า20ปีแล้ว มีเพียงการปรับกฎเกณฑ์เล็กน้อยในบางประการให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันที่ต้องการการกระตุ้นเท่านั้น

ดังนั้นเพื่อความกระจ่างชัดมากขึ้น ลองมาทำความรู้จักและขยายความมาตรการดังกล่าวกัน

ต่างด้าว 4 กลุ่มศักยภาพสูง อยู่ในไทยได้ยาวเป็นกรณีพิเศษ มีผล ก.ย.นี้

มาตรการดังกล่าวเป็นผลจากมติ ครม. เมื่อวันที่ 18 ม.ค. 2565 ที่เห็นชอบให้กระทรวงมหาดไทยออกประกาศ เรื่องการอนุญาตให้คนต่างด้าวบางกลุ่มเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้าประเทศไทย ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ไปเมื่อวันที่ 2 มิ.ย. 2565 จะมีผลบังคับใช้ในเดือน ก.ย.นี้

สำหรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่มประชากรผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ 4. กลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ รวมถึงผู้ติดตามของคนต่างด้าว (คู่สมรสและบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายซึ่งมีอายุไม่เกิน 20 ปีจำนวนไม่เกิน 4 คน) สามารถพำนักและทำงานในประเทศไทยได้ โดยกลุ่มเหล่านี้จะได้รับอนุญาตให้เข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษเพื่อการพำนักระยะยาว (Long-term resident visa : LTR Visa) อายุการตรวจลงตรา 10 ปี หรือมีอายุวีซ่าอยู่อาศัยได้ 10 ปี เสียค่าธรรมเนียมครั้งเดียวในอัตรา 50,000 บาท (จากเดิม 100,000 บาท) และสามารถยื่นคำขอใบอนุญาตทำงานตามกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว

โดยเป้าหมายมาตรการดังกล่าว ภายใน 5 ปี (2565 - 2569) จะมีชาวต่างชาติศักยภาพสูงพำนักอาศัยในไทยกว่า 1 ล้านคน จะช่วยเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจไทย ทั้งจากการใช้จ่ายยริโภค ท่องเที่ยว ลงทุน ฯ กว่า 1 ล้านล้านบาท

ในแง่ของการออกกฎหมายรองรับมาตรการนี้ เมื่อพิจารณาแล้วเห็นว่า ไม่ใช่การออกกฎหมายฉบับใหม่ เป็นเพียงการปรับกฎเกณฑ์ และระเบียบของกฎหมายเดิม เช่น ปรับเกณฑ์การตรวจลงตรา (ให้วีซ่า) ระยะยาว ให้ครอบคลุมตามคุณสมบัติ 4 กลุ่มต่างด้าวศักยภาพสูง ,ปรับระเบียบให้ 4 กลุ่มดังกล่าวขอใบอนุญาตทำงานในไทยได้ เป็นต้น

ให้สิทธิต่างชาติถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่

เป็นเรื่องที่กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย อยู่ระหว่างร่างออกเป็นกฎกระทรวงเพิ่มเติมในเรื่องการให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ จะออกตามความในมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542

โดยมีหลักเกณฑ์สำคัญ คือ ต้องเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของกระทรวงมหาดไทยตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ที่ต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปีในธุรกิจหรือกิจการตามประเภทที่กำหนด หากผิดเงื่อนไขทั้งเรื่องการลงทุน หรือไม่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย จะถูกยกเลิกสิทธิและต้องขายที่ดินออกไป กฎกระทรวงฉบับนี้จะกำหนดให้มีอายุการใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี

ว่ากันง่าย ๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กำลังร่างกันอยู่นี้ คือ ต่างชาติรายใดนำเงินมาลงทุนในกิจการที่กำหนด 40 ล้านบาทขึ้นไป ก็สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ โดยครอบครองในชื่อของตนเองเพื่อการอยู่อาศัยได้ ส่วนกิจการที่สามารถนำเงินมาลงทุน เช่น การลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

ส่วนเป้าหมายเบื้องต้น (เป้าหมายเต็มรูปแบบ รอดูอีกครั้ง หลังร่างกฎกระทรวงมหาดไทยร่างเสร็จ) เพื่อหวังให้เกิดการลงทุนในไทยมากขึ้น จะได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาจากผลกระทบของโควิดกว่า 2 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามเรื่องนี้ยังอยู่ระหว่างการร่างเพื่อออกเป็นกฎกระทรวงมหาดไทย โดยเฉพาะในส่วนการแก้ไขเรื่องระยะเวลาคงการลงทุน จากเดิมตาม พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 มีระยะเวลา 5ปี จะแก้ให้เหลือ 3 ปี เพื่อเป็นการจูงใจให้ชาวต่างชาตินำเงินมาลงทุนในไทยมากขึ้น ซึ่งหลังการร่างกฎกระทรวงเสร็จสิ้น จะมีการนำเข้าสู่ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาอนุมัติให้ประกาศใช้ต่อไป

จะทำให้คอนโดมิเนียม บ้าน ที่ดิน มีราคาแพงขึ้นหรือไม่

มีข้อห่วงใยว่าทั้ง 2 มาตรการดังกล่าว จะส่งผลให้ราคาคอนโดมีเนียม(อาคารชุด) บ้าน และที่ดิน แพงขึ้น ส่งผลให้คนไทยบางส่วนเข้าถึงที่อยู่อาศัยยากเข้าไปอีก เรื่องนี้ควรแยกการพิจารณาออกเป็น 2 ส่วน

คอนโดมิเนียม(อาคารชุด) ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด(ฉบับที่4) ปี2551 มีการควบคุมให้คนต่างด้าวถือครองได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตคอนโดฯ ที่มีอยู่ทั้งประเทศ ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 1.5 ล้านยูนิต ต่างชาติครอบครองแล้วประมาณ 90,000 ยูนิต หรือ 7% เท่านั้น และกฎหมายฉบับนี้ยังคงข้อกำหนดเช่นเดิม ไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนให้ชาวต่างชาติถือครองได้มากขึ้น ดังนั้นราคาจะแพงขึ้นหรือถูกลง จึงไม่น่ามาจากปัจจัยการถือครองของคนต่างชาติ

บ้านและที่ดิน เรื่องนี้ต้องติดตามจากมาตรการให้ชาวต่างชาติครอบครองบ้านพร้อมที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ เมื่อนำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไป หากประกาศและมีผลบังคับใช้แล้วจะส่งผลให้มีชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตรงตามกฎเกณฑ์กำหนดจำนวนมากเพียงใดที่มาซื้อบ้าน-ที่ดิน จนทำให้ราคาบ้านและที่ดินสูงขึ้นได้หรือไม่

อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปี 2542 ถึง ปัจจุบัน มีชาวต่างชาติเพียง 8 รายที่ครอบครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตามกฎหมายเดิมก่อนมีการปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์ ซึ่งจำนวนเพียง 8 รายนี้ไม่น่าเป็นปัจจัยสำคัญต่อการขึ้นลงของราคาบ้านหรือที่ดิน ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันนี้ได้

ต่างชาติถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ เป็นการทำตามกฎหมายเดิม ไม่ใช่การขายชาติ

ในการอภิปรายไม่ไว้วางใจรัฐมนตรีเป็นรายบุคคลรอบล่าสุด ได้มีการหยิบยกประเด็นให้ชาวต่างชาติมีบ้านพักพร้อมถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ มาอภิปราย ทำให้นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย ในฐานะกำกับดูแลกรมที่ดิน ต้องชี้แจงว่า กฎหมายกรมที่ดินเปิดโอกาสคนต่างชาติ สามารถมีที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ต้องมีเงินไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท มาลงทุนในไทยเป็นระยะเวลา 5 ปี จึงจะซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ในพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัยเท่านั้น พื้นที่การเกษตรซื้อไม่ได้ และกฎหมายนี้ใช้มาตั้งแต่ปี 2542 จนถึงปัจจุบันมีคนต่างชาติ 8 ราย ซื้อที่ดินได้ตามกฎหมายนี้ ดังนั้นการดำเนินการเรื่องนี้เป็นไปตามกฎหมายเดิมที่มีอยู่แล้ว เพียงแต่มีการแก้ไขในส่วนระยะเวลาคงการลงทุนจาก 5 ปี เหลือ 3 ปี เท่านั้น เพื่อดึงดูดให้เกิดการลงทุนมากขึ้น เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ ไม่มีการขายชาติใดๆทั้งสิ้น

เปรียบเทียบคนไทย ซื้อบ้านพักพร้อมที่ดินในต่างประเทศ

ข้อมูลและความจริงทั่วไปอย่างที่ทราบกันว่า การอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพักถือครองที่ดินได้ มีอยู่ในหลายประเทศทั่วโลกมานานแล้ว แต่ละประเทศที่อนุญาตก็เพื่อวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันไป แต่ส่วนใหญ่หวังผลทางเศรษฐกิจจากเม็ดเงินลงทุน ซึ่งคนไทยเราเองมีหลายต่อหลายคนที่มีฐานะร่ำรวยไปมีบ้านพักครอบครองที่ดินในต่างประเทศก็มีให้เห็นอยู่ต่อเนื่อง

เมื่อพิจารณาข้อมูลทั้งหมดที่ไล่เลียงมา ทำให้เห็นได้ว่า การที่ชาวต่างชาติมาถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้มีมานานทั้งในไทยและต่างประเทศ เฉพาะในไทยมีมาแล้วไม่น้อยกว่า 20 ปี เพียงแต่ในปัจจุบันรัฐบาลได้ปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์บางประการเพื่อเป็นส่วนช่วยกระตุ้นฟื้นฟูเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดเท่านั้น ดังนั้นข้อกล่าวหารุนแรงถึงขั้นขายชาติ ดูเหมือนเป็นข้อกล่าวหาที่เกินเลยและห่างไกลจากความเป็นจริงอย่างมาก

ข้อมูล